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萬達為什么賣掉酒店項目？

8月9日，停牌的萬達酒店發(fā)展股份有限公司(以下簡稱萬達酒店發(fā)展有限公司。quot)晚間公告稱，萬達集團旗下兩家輕資產(chǎn)公司——萬達酒店管理公司和萬達呂雯集團將全部注入其**上市公司。

消息剛出，市場一驚。我從來沒有想到呂雯會如此渴望上市。

一位市場人士說。

然而，這也增加了一點高調(diào)和爭議世紀大交易 7月：萬達在洗完萬達酒店的殼后，急于出售酒店的產(chǎn)權，以便收購萬達呂雯。至此，萬達在輕資產(chǎn)資本市場的講故事之旅開始清晰。

似乎萬達的流動性壓力可能比預期的更大，面臨的情況可能更嚴重，迫使萬達呂雯立即洗殼上市，以應對多重防范的流動性問題。長期跟蹤萬達的商業(yè)地產(chǎn)專家白文喜說。

無論如何，對于決心向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的萬達來說，這次集團內(nèi)部的重大重組還是引發(fā)了市場的看好。10日復牌后，萬達酒店發(fā)展?jié)q幅超20%，甚至最高漲幅近40%。

根據(jù)重組，萬達酒店向萬達商業(yè)出售萬達地產(chǎn)投資桂林項目51%股權、萬達國際地產(chǎn)投資倫敦項目60%股權、萬達美洲地產(chǎn)投資公司芝加哥項目60%股權、萬達澳大利亞地產(chǎn)投資公司悉尼黃金海岸項目60%股權;還擬以63億元向萬達文化收購萬達呂雯全部股權。萬達呂雯主要從事主題公園的設計、建設和運營管理。

此外，萬達酒店暫定以7.5億元現(xiàn)金向萬達商業(yè)收購萬達酒店管理(**)有限公司全部股權。

萬達酒店管理主要從事酒店設計、建設和運營管理。

此次重組后，萬達酒店發(fā)展將明確其作為萬達集團唯一上市平臺的戰(zhàn)略地位。并將其轉(zhuǎn)型為文化旅游和酒店領域的品牌管理公司。第一，文化融入酒店管理。酒店管理的海外項目，大部分都是賣給萬達商業(yè)，然后把酒店的股份全部從萬達商業(yè)回購。這意味著目前萬達集團的輕資產(chǎn)全部注入酒店開發(fā)。

從萬達酒店的角度來看。s發(fā)展自身業(yè)務，對于海外高端酒店業(yè)務有很好的發(fā)展。這類業(yè)務重組后，對萬達的發(fā)展有兩方面的積極作用;美國文化旅游產(chǎn)業(yè)。首先，它明確了作為萬達文旅唯一上市平臺的戰(zhàn)略定位，具有很強的資本運作導向，對萬達文旅有積極作用。后續(xù)積極融資，拓展國際化發(fā)展戰(zhàn)略。

二是不斷引進文化旅游、商旅等資源，為萬達的發(fā)展起到更大的資源補充作用。美國文化旅游產(chǎn)業(yè)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

對于萬達來說，這次重組也意味著另一層意思。2015年，萬達提出了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的目標。此后，萬達不斷甩掉包袱，如關閉萬達百貨，擴建萬達廣場;輕資產(chǎn)。然而，在這個過程中，萬達給外界傳遞的信息一直是，萬達商業(yè)將是輕資產(chǎn)的主要載體，減負是為了更好的提升估值。

因此，萬達商業(yè)地產(chǎn)。s回歸A一直備受關注。

但是回a的路并不平坦。萬達商業(yè)排隊回A已近兩年，但萬達商業(yè)的地位仍在反饋三月階段過去了。根據(jù)萬達商業(yè)私有化項目，萬達商業(yè)**于2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市兩年后或2018年8月31日前未能在內(nèi)地主板市場上市，大連萬達集團將回購所有股份，并分別向海外和國內(nèi)投資者支付12%和10%的利息

萬達商業(yè)和萬達酒店相互轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，實現(xiàn)萬達呂雯上市后，萬達呂雯成為以出口經(jīng)營為主的輕資產(chǎn)上市公司，有利于推高港股市值;另一方面，萬達商業(yè)已經(jīng)完全成為一家商業(yè)地產(chǎn)投資運營公司，主要依靠租金、酒店和輸出管理的收入，不再被認定為房地產(chǎn)開發(fā)商，可以更好地推動a股上市，確保2018年8月31日前封板。白文熙分析道。

重組后，萬達中國的商業(yè)實體已經(jīng)發(fā)生了變化，萬達輕資產(chǎn)承載平臺也從萬達商業(yè)變成了萬達酒店。在未來，萬達的商業(yè)定位和地位也可能會有所調(diào)整。

個人覺得也有可能是萬達酒店畢竟走出了國門，在海外已經(jīng)有項目了。以此為主要平臺加載其他內(nèi)容，擴大其價值，以方便其海外上市進行海外融資。

凱瑞萊德的總經(jīng)理胡曉穎說。

截至目前，萬達酒店管理公司已投資了5個海外項目，分別位于倫敦、洛杉磯、芝加哥、悉尼和黃金海岸，2017年上半年，萬達酒店管理公司(Wanda Hotels 度假村和土耳其馬爾雅普？公司在伊斯坦布爾舉行萬達文華酒店管理輸出項目簽約儀式，開始輸出萬達酒店海外品牌，率先走輕資產(chǎn)之路。萬達酒店的海外品牌價值和市場價值開始凸顯，這可能是促使萬達將萬達酒店作為輕資產(chǎn)平臺的原因之一。

萬達突然大筆賤賣酒店、文旅：事出反常必有妖

2017年7月10日上午，萬達商業(yè)與融創(chuàng)中國聯(lián)合發(fā)布公告稱，當日簽署總價631.7億元的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，萬達將其旗下13個文化旅游項目及76家酒店轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)。雙方同意在7月31日前簽署詳細協(xié)議，盡快完成支付、資產(chǎn)和股權交割。

對于這筆突然的交易，王健林給出的理由是萬達商業(yè)負債大幅減少，進一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。

萬達有如它所愿被點亮。quot

2014年10月8日虎嗅《首富光影下，萬達模式面臨拐點》的標題原本是第一張底片。quot。

因為截至2014年6月30日，萬達商業(yè)地產(chǎn)的貸款和應付賬款總額超過3000億，有近2400億資本承諾 (也就是按照合同和規(guī)劃，沒花完就有項目未完成及。quot錢)。雖然賬戶里有748

億現(xiàn)金和1319億存貨，資金缺口仍達3000多億之巨。
近三年來，不想背負 “首負”之名的王健林致力于推動“輕資產(chǎn)化”。在2016年工作報告中，王健林給了兩個模式：
1）投資模式。

別人拿錢下訂單，我們負責找地、建設、招商和運營。
2）合作模式。別人出地又出錢，萬達負責設計、建設指導、招商運營，凈租金雙方7比3分成。

輕資產(chǎn)化既能發(fā)揮萬達的品牌、管理優(yōu)勢獲得穩(wěn)定收入又能減輕債務負擔，降低風險。
2017年上半年，集團營收1348.5億元。其中重資產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務收入568.3億元，占比42.1%;輕資產(chǎn)的服務業(yè)收入780.2億元，占比57.9%。

今年啟動的26個“萬達廣場”全部采用輕資產(chǎn)模式（投資類14個、合作類12個）。
王健林已經(jīng)如愿使萬達集團“變輕”。
“去地產(chǎn)化、輕資產(chǎn)化”之后，萬達的主攻方向從地產(chǎn)轉(zhuǎn)向文化和旅游。

但7月10日的交易卻讓前路突然模糊了起來。
出讓76家酒店，賣資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)？
與院線一樣，豪華酒店是“萬達廣場生態(tài)”最自然的組成部分。值得注意的是，萬達不滿足于與國際著名酒店管理集團合作，坐享“業(yè)主收益”，而是辛辛苦苦地打造自己的酒店管理品牌，一搞就是三、四個，文華、嘉華、瑞華……
截至2016年6月末，萬達旗下已開業(yè)酒店達79家，平均每家有客房310套。其中，49家自營酒店收入14.8億，超過國際品牌（第三方）運營的30家。

自營酒店單店營收也從不及第三方的一半提高到77.4%。

2016年中報還顯示，萬達專門為酒店儲備土地203萬平米（建筑面積），足夠興建十幾座五星級酒店。
融創(chuàng)以335.95億元，收購萬達旗下76個酒店，平均每家4.42億。上述酒店總建筑面積325萬平米，共有客房2.3萬套。

根據(jù)雙方約定，酒店管理合同將執(zhí)行到期滿。由第三方管理的30家酒店，馬上將與萬達沒半毛錢關系。由萬達旗下品牌運營的40多家，業(yè)主不再姓王。合同期滿后，萬達將與眾多國際著名酒店管理集團PK，看誰能獲得孫老板歡心。

這可不是老王想要的“輕資產(chǎn)”！
按照王健林提出輕資產(chǎn)模式，酒店賣給孫老板屬于“投資模式”，交由萬達運營管理是必須的。
現(xiàn)在不是“輕資產(chǎn)”，而是“賣資產(chǎn)”。
文旅項目，無征兆拋售
如果說“出讓76家酒店并非‘輕資產(chǎn)’”能夠解釋，13個文旅項目的交易則更是蹊蹺。

2015年7月，王健林親自發(fā)布“萬達旅游發(fā)展戰(zhàn)略”。根據(jù)規(guī)劃，到2020年萬達集團將在全國建成15個萬達文化旅游城（即萬達城），年接待游客2億人次（預計迪斯尼2020年將接待1.5- 2億人次）。
目前西雙版納、哈爾濱、南昌、合肥等項目已經(jīng)開業(yè)——
2015年5月，總投資400億、占地近3平方公里的南昌萬達城率先開業(yè);
2015年9月，總投資150億、占地5.3平方公里的西雙版納萬達城開業(yè);
2016年9月，總投資300億、占地1平方公里的合肥萬達城正式開業(yè);
2017年6月30日，總投資400億、占地1.5平方公里的哈爾濱萬達城開業(yè)。

該項目于2013年4月開工建設。
現(xiàn)在，王健林規(guī)劃的15座萬達城只有長白山、武漢暫時沒有易主，其余13座全部被拋售。
文旅項目之于王健林就像電動車之于賈躍亭！
“有萬達在，上海迪斯尼20年難盈利”言猶在耳，如今上海迪斯尼實現(xiàn)盈利，王健林卻沒有任何征兆地拋棄了他的“迪斯尼夢”。
如何評估房地產(chǎn)商及其項目的價值
通常，中國房地產(chǎn)開發(fā)商負債率都很高，老板越激進負債率越高。

可以用一個極簡模型說明中國房地產(chǎn)商為什么能在極高負債率下“健康發(fā)展”：
假如開發(fā)商以單價8000元/平米拿下一個規(guī)劃建面10萬平米的項目，又投入4個億把項目建立。在開始銷售之前，這個項目的資產(chǎn)總額為12億元（按成本入賬：地價+建設成本）。
如果開發(fā)商自有資金為2億元，貸款10億，則項目總資產(chǎn)負債率為83.3%。

但當開發(fā)商以單價1.6萬/平米將房子賣光獲得16億資金并償還10億貸款后，手里剩下6個億，2億自有資金的利潤率為200%！
如果有買家想中途接手，評估這個項目最重要的指標是相同區(qū)位當前的土地成本。比如“招拍掛”的樓面地價已達1萬/平米，考慮到4億建房成本，項目估價就是14億。10億貸款當然由買家承擔，賣家收到4個億，利潤率為100%。
假如項目買家的4個億有3個億借貸來的，未來能以2萬/平米銷售，1億自有資金的利潤率將高達500%！#難怪中國富豪榜上有那么多房地產(chǎn)開發(fā)商#
對于持有大量商業(yè)地產(chǎn)的萬達則更“好玩兒”：隨著萬達廣場建成開業(yè)、人氣逐漸攀升，定期對“投資物業(yè)”進行價值重估，獲取“公允值增加”收益。

例如，2015年公允值增加達172億，相當于同期凈利潤的57%。無怪乎虎嗅2016年6月6日一篇文章提出：萬科的價值在賣掉多少房，萬達的價值則在多少房沒賣掉。
總之，由于土地價值升幅巨大，考察開發(fā)商或房開類項目的現(xiàn)有價值要看“重置成本”，項目的未來價值則取決于地產(chǎn)升值空間。

為什么說文旅項目被賤賣
萬達商業(yè)、融創(chuàng)聯(lián)合公告的第一條是“萬達以注冊資本金的91%即295.75億元，將前述十三個文旅項目的91%股權轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融資承擔項目的現(xiàn)有全部貸款?！?br/> “怪不得便宜，原來融創(chuàng)要承擔債務呀！”某些對財務、對中國房地產(chǎn)行業(yè)一知半解的人以為發(fā)現(xiàn)了新大陸。
這里，應當考慮的是重置成本。
首先，單單是規(guī)劃這一關就很難過?。

融創(chuàng)要求萬達退出21家酒店管理，此舉的原因是什么？

你可以理解為融創(chuàng)集團想通過這樣的方式來達到自己管理的作用。
在萬達集團遭遇危機的時候，當時的融創(chuàng)集團前來救場。

融創(chuàng)集團當年購買了萬達高達300億元的資產(chǎn)，其中就包括了萬達集團的21家酒店。

這些酒店本身由萬達達理也是萬達的核心資產(chǎn)，萬達出于無奈之下才選擇售出，也正是因為萬達集團有著非常豐富的管理經(jīng)驗，融創(chuàng)集團才會答應讓萬達集團來管理這些酒店，并且簽訂了長達20年的協(xié)議。
在此之后，因為融創(chuàng)集團也遭遇到了資金困境，同時也在尋找外援，所以才會主動取消和萬達的協(xié)議，通過這樣的方式積極自救。
一、這個事情是怎么回事？
融創(chuàng)集團之前曾經(jīng)購買了萬達的13個文旅項目，其中也包括21家酒店。嚴格意義上講，當時融創(chuàng)集團收購的是萬達的76家酒店，這21家酒店只不過是由萬達集團**運營而已。

當時融創(chuàng)和萬達之間簽署的協(xié)議是20年，但時間剛剛過去4年，融創(chuàng)就主動取消了這個協(xié)議，并且想要自己運營這些酒店。
二、融創(chuàng)再通過這樣的方式來積極自救。
因為現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)都不好做，很多房地產(chǎn)企業(yè)陷入到了債務困境，為了進一步保證自己的資金問題，融創(chuàng)集團開始了新一輪的戰(zhàn)略部署。

我個人理解融創(chuàng)集團想通過這樣的方式和別的企業(yè)合作，進而達到自救的效果。目前的很多房地產(chǎn)企業(yè)急需變革，同時也需要重新調(diào)整自己的戰(zhàn)略規(guī)劃。
最后，融創(chuàng)雖然撤回了萬達對這21家酒店的管理權，但這并不意味著融創(chuàng)集團和萬達之間發(fā)生了矛盾，這可能僅僅是融創(chuàng)集團的商業(yè)選擇而已，可能融創(chuàng)集團已經(jīng)找到了更好的托管途徑。